Tuesday 22 September 2026
Dagens namn: Maurits, Moritz
Tomträttsavgäld är en årlig avgift som fastighetsägare betalar till kommunen för rätten att använda marken som deras byggnad står på. I Stockholm väntar kraftiga höjningar av avgälden från december 2025, vilket kommer att påverka tusentals bostadsrättsföreningar och småhusägare. För vissa bostadsrättsföreningar kan avgälden öka med upp till 126 procent, vilket kan leda till betydande höjningar av månadsavgifterna.
Tomträttsavgäld är avgiften som betalas för en tomträtt, vilket är en särskild nyttjanderätt till mark. Systemet infördes ursprungligen 1907 för att underlätta byggande utan att köparen behövde stå för hela kostnaden för marken. I Stockholm äger kommunen marken och upplåter den genom tomträttsavtal till fastighetsägare eller bostadsrättsföreningar.
Cirka 15-18 månader innan avgäldsperioden löper ut meddelar Stockholms stad den nya avgälden. Beräkningen skiljer sig åt beroende på om det gäller småhus eller flerbostadshus och baseras på markens värde.
Beräkningsmetoden för tomträttsavgäld varierar beroende på typ av fastighet. För småhus baseras avgälden på taxeringsvärdet, medan den för flerbostadshus beräknas schablonmässigt baserat på markvärdet i olika stadsdelar.
För småhus gäller följande beräkningsmodell:
Exempel: Om markens taxeringsvärde är 2 miljoner kronor och avgäldsperioden är 10 år, blir årliga avgälden: 2 000 000 kr × 0,4 × 0,0325 = 26 000 kr/år.
För flerbostadshus används en schablonmodell baserad på fastighetens läge i staden. Avgälden anges i kronor per kvadratmeter bruttoarea (BTA) och varierar beroende på fastighetens geografiska läge.
En viktig uppdatering är den prejudicerande HD-domen från april 2025, som kan komma att påverka beräkningen av tomträttsavgäld. För BRF Smyrna reducerades avgälden från 5,5 miljoner till 2,9 miljoner kronor per år efter domstolsbeslut.
De största höjningarna av tomträttsavgäld i Stockholm på många år kommer att träda i kraft från december 2025. Enligt Kapitalkoll kommer vissa bostadsrättsföreningar att möta avgäldshöjningar på upp till 126 procent.
För att mildra de ekonomiska effekterna implementeras höjningarna stegvis över fem år enligt följande modell:
| År | Andel av total höjning |
|---|---|
| År 1 | 40% |
| År 2 | 55% |
| År 3 | 70% |
| År 4 | 85% |
| År 5-10 | 100% |
Ett konkret exempel är BRF Sjöstaden, där tomträttsavgälden kommer att öka från 1,43 miljoner kronor per år till 3,23 miljoner kronor per år – en höjning på 126 procent. För bostadsrättsinnehavarna innebär detta en genomsnittlig höjning av månadsavgiften med 1 144 kronor när höjningen är fullt implementerad.
Bostadsrättsföreningar i Stockholm står inför stora utmaningar med de kommande höjningarna. Enligt HSB Stockholm behöver föreningar planera för de ekonomiska konsekvenserna redan nu.
Enligt rapporter i Aftonbladet kan vissa bostadsrättsinnehavare drabbas av “chockhöjningar” av månadsavgifterna som en direkt följd av de ökade tomträttsavgälderna.
Med de kraftiga höjningarna överväger allt fler bostadsrättsföreningar att friköpa marken. Friköp innebär att föreningen köper loss marken från kommunen och därmed slipper framtida tomträttsavgäld.
| Fördelar | Nackdelar |
|---|---|
| Inga framtida höjningar av tomträttsavgäld | Hög initial kostnad för friköpet |
| Långsiktigt ekonomiskt fördelaktigt | Kan kräva nytt lån för föreningen |
| Ökat fastighetsvärde | Ökade räntekostnader på kort sikt |
| Större självbestämmande över fastigheten | Komplex process med juridiska aspekter |
Processen för friköp börjar med en ansökan till Stockholms stads exploateringskontor. Kostnaden för friköp baseras på markens värde och kan variera betydligt beroende på läge och användningsområde.
Enligt Ekonomifokus har intresset för friköp ökat markant inför de kommande höjningarna 2025, trots de initialt höga kostnaderna.
Vid tomträtt äger kommunen marken men du äger byggnaden och har nyttjanderätt till marken mot en årlig avgift (tomträttsavgäld). Vid äganderätt äger du både marken och byggnaden.
Ja, tomträttsavgäld är avdragsgill i deklarationen som räntekostnad. För bostadsrättsföreningar är avgälden en avdragsgill kostnad i föreningens deklaration.
Tomträttsavgälden är fast under en avgäldsperiod, vanligtvis 10 eller 20 år. Vid periodens slut omregleras avgälden baserat på aktuellt markvärde.
Ja, det är möjligt att överklaga höjningen genom att vända sig till mark- och miljödomstolen. Flera fall har prövats i domstol, med varierande utfall.
Jämför kostnaden för friköp (inklusive eventuell finansiering) med den framtida tomträttsavgälden över en längre period (minst 20-30 år). Ta hänsyn till faktorer som räntenivåer, förväntad värdeökning på fastigheten och alternativa investeringar.
